Die Immobilie in der Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Immobilien und die BGB-Gesellschaft – Reform 2024

Die BGB-Gesellschaft existiert bereits seit Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Ende des 19. Jahrhunderts, und hat seither eine erstaunliche Karriere hingelegt. Denn die Verfasser sind davon ausgegangen, dass diese Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eher geringe praktische Bedeutung haben wird. Tatsächlich ist sie längst eine der wichtigsten Gesellschaftsformen in Deutschland und wurde von Rechtsprechung und Gesetzgeber laufend weiterentwickelt.

Die letzte Reform ist Anfang 2024 in Kraft getreten. Seither besteht die Möglichkeit, die GbR in einem öffentlichen Gesellschaftsregister einzutragen. Das erleichtert zum Beispiel den Nachweis von Vertretungsrechten und erhöht die Transparenz im Geschäftsverkehr. Ganz in diesem Sinne wird die eingetragene GbR auch als eGbR kenntlich gemacht. Für die Eintragung der GbR als Immobilieneigentümer im Grundbuch ist die Eintragung im Gesellschaftsregister verpflichtend.

Doch worin liegen die Vorteile und warum wird die BGB-Gesellschaft gerade bei gemeinsam gehaltenen Immobilien gern genutzt?

Kostenersparnis durch strategische Planung

Immobilienkauf

Sie können mit der GbR zum Beispiel Notar- und Grundbuchkosten sparen. Denn die Übertragung von Immobilien – zum Beispiel durch Schenkung oder Erbschaft – ist beurkundungspflichtig und muss im Grundbuch eingetragen werden. Die dabei abzurechnenden Kostensätze sind hauptsächlich vom Objektwert abhängig. Der Aufwand bei Schenkung einer Immobilie mit einem Wert von 1,0 Mio. EUR summiert sich beispielsweise regelmäßig auf rund 6.000 EUR.

Halten Sie die Immobilie dagegen in der eGbR, können Sie einfach Gesellschaftsanteile durch privaten Vertrag übertragen. Zum Beispiel um Schenkungsteuerfreibeträge optimal zu nutzen. Kommen durch die Schenkung neue Gesellschafter hinzu oder scheiden Gesellschafter aus, melden Sie dies im Gesellschaftsregister an, wofür lediglich eine öffentliche Beglaubigung nötig ist. Das können Sie wie die Immobilienschenkung im Notariat erledigen, ist aber deutlich günstiger.

Vorhandene Immobilien

Halten Sie Ihre Immobilie bisher direkt bzw. sind Sie allein oder mit anderen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen Sie das Objekt natürlich zunächst in die eGbR einbringen, um die beschriebenen Vorteile zu nutzen. Auch hierfür fallen Notar- und Registerkosten an, weshalb eine solche Maßnahme in der Regel im Vorfeld einer geplanten Nachfolgeregelung angestoßen wird.

In diesem Zusammenhang ist auch eine eingehende steuerliche Beratung empfehlenswert. In der Praxis tauchen bei der Einbringung von Immobilien in die GbR häufig Gestaltungsmöglichkeiten – beispielsweise die Hebung neuen Abschreibungspotenzials – aber auch Stolperfallen – wie die steuerpflichtige Aufdeckung stiller Reserven – auf. Im Einzelfall ist bei der Einbringung auch die Auslösung von Grunderwerbsteuer zu beachten. Insbesondere, wenn nicht nur eigene Nachkommen an der Gesellschaft beteiligt werden.

Vorteile der GbR für Immobilienbesitzer

Ein weiteres wichtiges Argument für die GbR ist ihre Einfachheit und Flexibilität. Es gibt kein vorgeschriebenes Mindestkapital und weitgehende Gestaltungsfreiheit. Eine notarielle Beurkundungspflicht für den Gesellschaftsvertrag besteht nur, wenn sich Gesellschafter zur Einbringung von Immobilien verpflichten oder wenn die Gesellschaft zum Erwerb einer bestimmten Immobilie gegründet wird.

Trotzdem können Spielregeln für das Zusammenleben in der Gesellschaft formuliert werden. Das können Sie im Rahmen Ihrer Nachfolgeplanung nutzen und mit dem Gesellschaftsvertrag Rahmenbedingungen für zukünftige Generationen setzen.

Was Sie im Gesellschaftsvertrag regeln können

Für die Gestaltung des Gesellschaftsvertrags bieten Anwälte, Notare und Fachliteratur bewährte Vorlagen und Vorgehensweisen. Generelle Zielsetzung sollte ein harmonisches Miteinander in der Gesellschaft sein. Grundlage hierfür sind die Regelungen zu Geschäftsführung und Gewinnausschüttung.

In diesem Zusammenhang ist häufig gewünscht, dass der oder die bisherigen Vermögenseigentümer im Rahmen der Nachfolgeplanung – also nach Übertrag von Gesellschaftsanteilen auf nachfolgende Generationen – die alleinige Geschäftsführungsbefugnis behalten. Das ist im Rahmen von Gesellschafts- bzw. Schenkungsvertrag ebenso möglich, wie der Vorbehalt von Erträgen zur finanziellen Absicherung.

Daneben existieren folgende Regelungsbereiche, über die Sie sich bei der Gründung Gedanken machen können.

• Zusammenhalt des Familienvermögens: Unter welchen Bedingungen dürfen z.B. Immobilien verkauft oder beliehen werden?

Dabei sind auch differenzierte Regelungen zu Lebzeiten und nach Ableben der bisherigen Vermögensinhaber umsetzbar.

• Schutz des Familienvermögens: Sollen die Teilhaber über ihre Anteile frei verfügen können und soll das Vermögen bei Scheidung oder Insolvenz von Gesellschaftern geschützt sein?

In diesem Zusammenhang ist an Nachfolge-, Ehevertrags-, Pflichtteilsverzichts-, Insolvenzklauseln für die Gesellschafter sowie liquiditätsschonende Abfindungsregelungen für ausscheidende Gesellschafter zu denken.

• Ausschüttungen: Wie partizipieren die Gesellschafter an den Mieterträgen?

Hier gibt es mit der einfachen Verteilung gem. Gesellschaftsanteilen (oder ggf. nach Köpfen) sowie der – für die Gesellschafter deutlich flexibleren – Einrichtung von Gesellschafterkonten zwei Grundkonzepte.

Nachteile der GbR für Immobilienbesitzer

Allerdings sind auch mögliche Nachteile zu bedenken. Der Jahresabschluss der eGbR mit Gesellschafterbeschluss ist etwas aufwändiger als die Erstellung einer Anlage „Vermietung und Verpachtung“ für Ihre Einkommensteuererklärung. Damit entstehen zusätzliche Steuerberatungskosten.

Die eGbR ist im Transparenzregister eintragungspflichtig, so dass wirtschaftlich Berechtigte öffentlich einsehbar sind. Bei Veränderungen im Gesellschafterkreis ist neben der Meldung an das Gesellschaftsregister auch an die Aktualisierung des Transparenzregisters zu denken.

Die Gesellschafter der eGbR haften unbeschränkt für Verpflichtungen und Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Zwar sind die Haftungsrisiken bei vermieteten Immobilien häufig begrenzt bzw. im Verhältnis zur Vermögenssubstanz zu vernachlässigen. Die Haftung kann aber bei der Beteiligung minderjähriger Familienmitglieder hinderlich sein, sodass in diesem Fall eine KG mit haftungsbegrenzten Gesellschaftsanteilen zielführender ist.

Fazit

Der Erwerb von Immobilien durch die eGbR ist häufig vorteilhaft und einfach umsetzbar. Dabei können Sie für jede Immobilie eine eigene Gesellschaft bilden, sofern strategische Überlegungen nicht dagegensprechen. Zum Beispiel im Hinblick auf den Zusammenhalt Ihres Vermögens.

Bereits vorhandene Immobilien in die eGbR einzubringen, verursacht zunächst zusätzliche Kosten, die sich im Rahmen der Nachfolgeplanung aber schnell amortisieren können. In diesem Zusammenhang sind eine eingehende Planung und steuerliche Beratung unbedingt empfehlenswert.

Gerne unterstützen wir Sie als Sparringspartner für Ihre Überlegungen oder im Rahmen einer Nachfolgeplanung [LINK: https://www.donner-reuschel.de/finanz-und-vermoegensplanung/#nachfolgeplanung], in der Sie Überlegungen konkretisieren und wirtschaftliche Auswirkungen auch in verschiedenen Szenarien durchspielen können.

Haben Sie Fragen hierzu? Sprechen Sie uns an – denn mit guter Planung sind Sie langfristig besser beraten.