Ferienhaus kaufen – was ist zu beachten?

Der Traum eines eigenen Ferienhauses oder einer Ferienwohnung

Sonne, Meerblick, Berge, Erholung: wer träumt nicht von der eigenen Ferienimmobilie? Allerdings gibt es einiges zu beachten. Wir haben für Sie zusammengefasst, worüber Sie sich vor der Entscheidung für ein Ferienhaus Gedanken machen sollten. Damit das Traumhaus auch traumhaft bleibt.

Ein eigenes Haus, eine Wohnung für die Wochenenden oder für die Urlaubszeit, das ist sicher ein großer Wunsch vieler. Aber will man wirklich immer am gleichen Ort Urlaub machen? Hat man sich für die Anschaffung einer Immobilie neben dem Hauptwohnsitz entschieden, stellen sich allein mit diesen Überlegungen schon die ersten Fragen. Welche Art von Objekt passt zu mir und wie soll es genutzt werden? Eine der wichtigsten Empfehlungen ergibt sich also schon gleich für die Findungsphase:

„Man muss sich ausführlich darüber Gedanken machen, was man eigentlich will.“

Ferienhaus oder Ferienwohnung?

Das Feriendomizil sollte auf jeden Fall zu Ihnen passen. Deshalb stellen Sie sich im Vorwege folgende Fragen:

• Soll es das kleine freistehende Häuschen oder die Wohnung mit Balkon sein?
• Möchten Sie einen Garten haben oder sind Sie gerade ganz froh, wenn Sie diesen zu Hause lassen können und sich mal nicht kümmern müssen?
• Welche Größe braucht man für sich und für die Familie?
• Ist etwa ein weiteres Zimmer erforderlich, weil auch mal die besten Freunde zu Besuch kommen sollen?

Die Art der Immobilie bestimmt auch das Umfeld, in dem man zukünftig seine freie Zeit verbringt. Will man hier selbst und deutlich unabhängiger Entscheidungen treffen können, geht die Tendenz wohl eher in Richtung Haus. Fühlt man sich in einer Wohnanlage wohl und hat keine Probleme mit vorgegebenen Ruhezeiten oder Regelungen für einheitliche Markisen, ist vielleicht die Wohnung die richtige Entscheidung.

Die Nutzung der Ferienimmobilie

Wie soll das Traumobjekt genau genutzt werden? Auch hier ergeben sich einige Fragen:

• Soll es allein der engeren Familie zur Verfügung stehen oder will man gar mit der Wohnung, dem Haus in die Ferienvermietung einsteigen?
• Wenn ja, wie lange will man selbst vor Ort sein können und wie flexibel soll die eigene Nutzung möglich sein? Von diesen Fragen ist oft auch abhängig, ob man sich den Kauf überhaupt leisten kann und wie genau sich die Finanzierung gestalten könnte.
• Ist man auf die Mieteinnahmen als weiteres Einkommen angewiesen?

„Beachten Sie unbedingt die Nutzungsregelungen vor Ort.“

In Zeiten knappen Wohnraums ist der Zweitwohnsitz nicht überall gern gesehen oder eine Weitervermietung an Urlauber gar nicht möglich. In anderen Gegenden ist es genau umgekehrt, denn auch eine reine Feriennutzung kann vorgeschrieben sein. Sich hier im Vorfeld genau zu informieren, kann eine Menge Enttäuschung ersparen.

Die Lage der Ferienwohnung

Ein Objekt für die vorrangige Nutzung an den Wochenenden darf nicht zu weit entfernt von dem eigentlichen Lebensmittelpunkt liegen, während ein Urlaubsobjekt gerade deshalb interessant ist, weil es einen auch weiter weg vom Alltag bringt.

Daraus ergeben sich die nächsten Fragen:

• Möchten Sie ein Ferienobjekt im In- oder im Ausland kaufen?
• Wie ist die Erreichbarkeit, in knapp einer Stunde mit dem Auto, über die Fähre auf eine Insel oder ist immer eine Flugreise erforderlich?
• Kennt man sich vor Ort selbst gut aus, gibt es bereits persönliche Beziehungen und spricht man bei einer Auslandsimmobilie die Sprache des Landes?

Dies sind sicher alles Faktoren, die das Leben vor Ort aber auch die Zeiten der Abwesenheit sehr erleichtern.

War die „Wunschfindungsphase“ erfolgreich und ist man sich mit der Familie darüber einig, was man will und was zu einem passt, geht es an die Objektsuche. Hier steht als erstes die Klärung der Frage an:

„Was kann, was will man sich finanziell leisten?“

Die Kosten einer Ferienimmobilie

Neben dem Kaufpreis sind die Kaufnebenkosten zu beachten:

• der Makler,
• der Notar,
• mögliche Gerichtskosten
• die Grunderwerbsteuer
• Das Objekt muss eingerichtet werden und bei einer angedachten Vermietung einen entsprechenden Standard aufweisen.
• Wie am Hauptwohnsitz auch, sind Versicherungen abzuschließen, für das Gebäude, für den Hausrat und für die Haftung als Vermieter.

Dann kommen natürlich noch die laufenden Unterhaltskosten dazu. Auch wenn das Haus oder die Wohnung leer steht, muss von Zeit zu Zeit die Heizung angestellt werden. Wenn nun das Objekt nicht gleich um die Ecke liegt, braucht man Hilfe, die sich vor Ort kümmert, die für die Verwaltung und die mögliche Vermietung da ist. Gerade bei einem vermieteten Objekt will die Reinigung bzw. der Bettenwechsel gut organisiert sein. Diese Hilfe kostet und muss laufend finanziert werden können.

Die Traumimmobilie finden

Hat man sich über die bisherigen Punkte Klarheit verschafft, gilt es das passende Objekt zu finden. Beauftragt man also einen Makler der sich vor Ort gut auskennt?

Grundsätzlich ist hier sicher kein überstürztes Handeln anzuraten, denn gerade bei diesem Immobilienerwerb handelt es sich nicht um einen Kauf gleich um die Ecke. Also ist es wichtig, den Bauzustand immer auch fachmännisch prüfen zu lassen, sich auch selbst vor Ort zu informieren. Von einem Erwerb lediglich auf Grundlage eines Verkaufsprospekt ist immer abzuraten. Aber diese Empfehlung trifft auf jeden Immobilienerwerb zu. Denn mit dem Kauf bindet man sich langfristig.

Nicht falsch ist es, dabei auch gleich an später zu denken. Ist das Objekt in einigen Jahren als Altersruhesitz nutzbar oder müssten dann noch Umbauten vorgenommen werden? Wenn diese Überlegung in der aktuellen Planung gar nicht angedacht ist, ist aber sicher auch ein frühzeitiger Gedanke an die mögliche Wiederveräußerbarkeit nicht verkehrt.

Die Finanzierung der Ferienimmobilie

Die Finanzierung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung ist für eine Bank nicht unbedingt ein Routinefall. Ein gewisser Eigenkapitaleinsatz wird erwartet. Handelt es sich um die Finanzierung einer Immobilie im Ausland ist dies in der Regel nur mit einer Besicherung über ein im Inland gelegenes Objekt möglich. Mit Fördermitteln braucht man bei einer Ferienimmobilie eher nicht zu kalkulieren. Und grundsätzlich ist auch eine Bankverbindung vor Ort sinnvoll, gerade wenn es sich um eine Auslandsimmobilie handelt.

Hat man also die großen Punkte abgearbeitet, geht es noch um die paar Hinweise im Detail.

Die Regelungen vor Ort der Ferienimmobilie

Jeder Wohnort, ob im In- oder Ausland gelegen, weist individuelle Regelungen auf, die bei der Nutzung des Hauptwohnsitzes nicht immer eine Rolle spielen. Es ist also wichtig, sich hier bei den zuständigen Behörden vorab gut zu informieren. Als Beispiel seien in Deutschland die Zweitwohnsitzsteuer und die Kurtaxe genannt. Die Zweitwohnsitzsteuer wird von einzelnen Gemeinden erhoben, wenn man hier selbst eine weitere Immobilie nutzt, es sich hierbei aber nicht um den Erstwohnsitz handelt. Die Kurtaxe kennt man vom Urlaub für die Nutzung touristischer Einrichtungen, die aber auch bei einer eigenen Ferienimmobilie vor Ort in der Regel zu entrichten ist. Oft kann die Kurtaxe dann auch in Form einer Jahrespauschale gezahlt werden.

Des Weiteren sind regionale Regelungen zu beachten, wie Renovierungszeiten während des Jahres in besonders touristischen Gebieten oder ob man auf einer Insel überhaupt ein Auto nutzen darf. Auch auf die Handwerkerdichte vor Ort ist in diesem Zusammenhang hinzuweisen.

Und bei den ganzen Gedanken und Entscheidungen die Traumimmobilie für das Wochenende oder den Urlaub betreffend, sollte man doch immer auch rechtzeitig an den ein oder anderen Risikofall denken.

Ferienimmobilie und Erbschaft

Regelt man den Verkauf vorher nicht selbst, wird auch die Ferienimmobilie einmal in den Nachlass fallen. Auch hier gilt die Empfehlung testamentarisch festzulegen, wer die Wohnung oder das Haus einmal bekommen soll. Gerade bei einer Ferienimmobilie ist es sinnvoll, vorab in der Familie zu klären, wer das Objekt später einmal gerne hätte. Soll dieses zukünftig allein dem Ehepartner zur Verfügung stehen oder gibt es ein Kind, das eine besondere Bindung zu der Immobilie hat und diese einem selbst übernehmen kann?

„Liegt die Ferienimmobilie im Ausland, ist unbedingt eine rechtliche Beratung vor Ort zu empfehlen.“

• Was passiert mit dem Haus, der Wohnung im Risikofall?
• Wie sind hier die Gesetze des entsprechenden Landes?
• Welche testamentarischen Regelungen sind zu treffen und wie lassen sich diese mit den bereits getroffenen Verfügungen zu Hause in Deutschland am besten vereinbaren?
• Auch Klarheit über eine mögliche Erbschaftsteuerbelastung im In- bzw. im Ausland sollte man sich verschaffen.

Gerade bei einem Objekt im Ausland ist eine gute Vorbereitung wichtig, und dies vor allem zum Schutz der Erben.

Das Ferienhaus mieten

Eine weitere Überlegung zum Schluss darf sicher nicht ganz aus den Augen verloren werden.

„Warum nicht eine Ferienimmobilie auf Dauer mieten?“

Gerade wenn man über eine reine Eigennutzung nachdenkt und die Vermietung kein Thema ist, kann auch die Anmietung eines Zweitwohnsitzes eine sinnvolle Alternative zum Kauf sein. Unschlagbares Argument ist hier die hohe Flexibilität hinsichtlich der Nutzungsdauer, der Verwaltung des Objekts und natürlich auch bezüglich der Kosten. Ein Mietvertrag ist schneller gekündigt, als eine Immobilie verkauft.

Wie auch immer Sie sich entscheiden, gehen Sie es gut überlegt an. Gerade der Erwerb einer Ferienimmobilie ist auch mit vielen Emotionen verbunden. Man will hier die schönsten Tage und Wochen des Jahres verbringen und dies eventuell noch mit einem lukrativen Investment verbinden.

Wir unterstützen Sie und stehen für Fragen sehr gern zur Verfügung.

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht! 

Jörg Felix Witte

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